Combineren met andere hypotheken

Bij de meeste hypotheekaanbieders mag je maximaal 50% van de woning aflossingvrij aflossen. Daarom zijn er mensen die kiezen voor deze hypotheek in combinatie met een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Hoe werkt het combineren?

In principe sluit je twee leningen af:

• Het aflossingvrije deel: Hierover betaal je alleen rente. Je lost niks af van de schuld.
• Een aflossend deel (annuïtair of lineair): Hierbij los je maandelijks een bedrag af. Dit kan een vast bedrag zijn of aflossing + rente, afhankelijk van de hypotheek waarmee je het combineert.

Een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek met een annuïtaire of lineaire hypotheek wordt het vaakst gekozen door mensen die:

• Hun maandlasten willen verlagen ten opzicht van volledig aflossen met annuïtair of lineair. De combinatie zorgt er namelijk voor dat je honderden euro's per maand kan besparen.
• Deels vermogen willen opbouwen door het aflossende deel van de lening.
• Een deel van de hypotheekrenteaftrek willen behouden. Deze rente krijg je alleen over het aflossende deel.
• Verwachten dat ze op termijn de aflossingsvrije schuld kunnen aflossen. Bijvoorbeeld door spaargeld, erfenis of verkoop van de woning.

Belangrijk om te vermelden:

• Over het aflossingsvrije deel bouw je GEEN vermogen op.
• Aan het einde van de looptijd moet je het hele bedrag in één keer terugbetalen.
• Als de woningwaarde daalt, kan het lastig zijn om te verkopen zonder restschuld.
• De bank beoordeelt bij het afsluiten of je dit risico financieel kunt dragen.

Hieronder schetsen we 2 situaties om uit te leggen hoe je kunt combineren en wat het scheelt in kosten. 

Situatie 1: Aflossingvrij met annuïtair

• Woningwaarde: € 400.000.
• Aflossingsvrije hypotheek: € 200.000.
• Annuïtaire hypotheek: € 200.000.
• Looptijd: 30 jaar.
• Rente: 3%.

Aflossingvrije deel 

• Jaarlijks rente: € 200.000 x 3% = € 6.000. 
• Maandelijkse rente: € 6.000 ÷ 12 maanden = € 500.

Annuïtaire deel
Bij annuïtair blijven je bruto maandlasten gelijk, zolang de rente niet verandert. De verhouding tussen de bedragen verandert wel door de jaren heen. 

• Totale maandlasten: € 843 per maand.
  • Eerste maand: € 343 aflossing en € 500 rente.
  • Na 10 jaar: € 476 aflossing en € 367 rente.
  • Laatste maand: € 843 aflossing en € 0 rente.

Totale maandlasten bij de combinatie 

• Aflossingsvrij: € 500.
• Annuïtair: € 843.
• Totaal: € 500 + € 843 = € 1343.

Ter vergelijking: volledig annuïtair gefinancierd.
Heb je geen aflossingsvrij deel en financier je alles annuïtair? Dan zijn je maandlasten hoger:

• Totale maandlasten: € 1686 per maand.
  • Eerste maand: €686 aflossing en €1000 rente.
  • Na 10 jaar: € 952 aflossing en € 734 rente.
  • Laatste maand: € 1686 aflossing en € 0 rente.

Conclusie

• Als je de combinatie gebruikt, bespaar je dus € 343 per maand.
• Houd er wel rekening mee dat je het aflossingsvrije deel, de € 200.000, aan het einde van de looptijd nog volledig terug moet betalen.

Situatie 2: Aflossingvrij gecombineerd met lineair

• Woningwaarde: € 400.000.
• Aflossingsvrije hypotheek: € 200.000.
• Lineaire hypotheek: € 200.000.
• Looptijd: 30 jaar.
• Rente: 3%.

Aflossingvrije deel 

• Jaarlijks rente: € 200.000 x 3% = € 6.000. 
• Maandelijkse rente: € 6.000 ÷ 12 maanden = € 500.

Lineaire deel
Bij lineair betaal je elke maand een vast bedrag aan aflossing. Bovenop dit bedrag betaal je rente. De rente wordt iedere maand lager, aangezien de hele schuld maandelijks lager wordt.

• Maandelijkse aflossing: € 200.000 ÷ 360 = € 555.
  • Eerste maand: € 555 aflossing + €500 rente = € 1055.
  • Na 10 jaar: € 555 aflossing + € 333 rente = € 888.
  • Laatste maand: € 555 aflossing + € 0 rente = € 555.

Totaal maandlasten bij de combinatie

• Aflossingsvrije deel: €500 per maand.
• Lineaire deel: vaste aflossing van €555 per maand, rente daalt per maand.
  • Eerste maand: € 1055 lineair + € 500 aflossingsvrij = € 1555.
  • Na 10 jaar: € 888 lineair + € 500 aflossingsvrij = € 1388.
  • Na 30 jaar: € 555 lineair + € 500 aflossingsvrij = € 1055.

Ter vergelijking: volledig lineair gefinancierd
Heb je geen aflossingsvrij deel en financier je alles lineair? Dan zijn je maandlasten in het begin hoger, maar ze dalen uiteindelijk wel.

• Eerste maand: € 1111 aflossing + € 1000 rente = € 2111 per maand.
• Na 10 jaar: € 1111 aflossing + € 666 rente = € 1777 per maand.
• Laatste maand: € 1111 aflossing + € 0 rente = € 1111 per maand.

Conclusie

• Door de hypotheek deels aflossingsvrij te financieren, bespaar je in het begin € 556 per maand. Dit bedrag loop steeds verder terug, maar er komt geen punt waarop de combinatie van aflossingsvrij en lineair duurder wordt dan alleen lineair.
• Houd er wel rekening mee dat je het aflossingsvrije deel, de € 200.000, aan het einde van de looptijd in één keer terug moet betalen.