De leensom is het maximale bedrag dat je kunt lenen voor de aankoop van een huis. Dit bedrag wordt berekend op basis van je financiële situatie en de wettelijke normen. De leensom bepaalt dus tot welk bedrag je een hypotheek kunt krijgen. Het vormt daarmee de basis van jouw zoektocht naar een woning.

Let op: De leensom is niet hetzelfde als je volledige koopbudget. Je moet namelijk zelf kosten koper betalen en eventuele bijkomende kosten, zoals verbouwen.

De leensom wordt gebaseerd op een aantal vaste factoren, namelijk:

• Bruto jaarinkomen.
• Vaste lasten en schulden.
• Financieringslastpercentage.
• Hypotheekrente.
• Looptijd van de hypotheek.
• Energielabel en duurzaamheid
• NHG

Bruto jaarinkomen

De basis voor de berekening is je bruto-inkomen. Dit kan zijn:

• Salaris uit loondienst.
• Winst uit onderneming. Er wordt dan gekeken naar de afgelopen 3 jaar.
• Pensioeninkomen.
• In sommige gevallen worden alimentatie of toeslagen ook deels meegeteld.

Koop je samen? Dan worden beide inkomens, gedeeltelijk of geheel, meegenomen.

Vaste lasten en schulden

Heb je een studieschuld? Lease je een auto? Heb je ander krediet of een financiële verplichting? Dan kun je minder lenen. Banken houden standaard rekening met het maandbedrag dat je af moet lossen.

Let op: Een telefoonabonnement op afbetaling telt hierin ook mee. 

Financieringslastpercentage

De overheid stelt elk jaar vast welk percentage van je bruto-inkomen maximaal gebruikt mag worden voor je bruto hypotheeklasten. Dit heet het financieringslastpercentage. Dit percentage is afhankelijk van:

• Je inkomen.
• De rente die je betaalt.

Een hogere rente, betekent een lager percentage en daardoor mag je minder lenen. 

Let op: Dit percentage is een advies, geen vereiste. Geldverstrekkers kunnen afwijken hiervan.

Hypotheekrente

De actuele rente is erg belangrijk. Als de rente stijgt, kun je over het algemeen minder lenen met hetzelfde inkomen. Daarom zie je dat een leensom relatief hoger is bij een lage rente.

Looptijd van de hypotheek

Veel hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar. Je kunt kiezen voor een korte looptijd vanaf 12 maanden of een lange looptijd van 10, 20 of dus 30 jaar. Kies je voor een kortere looptijd? Je maandlasten zijn dan hoger en je kunt minder lenen.

Energielabel en duurzaamheid

Vanaf 2024 mag je extra lenen als de woning een goed energielabel heeft of als je energiebesparende maatregelen neemt.

• Energielabel A of beter? Dan kun je tot € 10,000 extra lenen.
• Voor verduurzaming kun je tot € 9000 extra lenen.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Met de Nationale Hypotheek Garantie krijg je extra zekerheid en lagere rente. Het kan gebeuren dat je je maandlasten niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld door een scheiding of omdat je arbeidsongeschikt wordt. Als je de woning dan verkoopt, maar de opbrengst niet genoeg is voor de restschuld, springt de NHG bij. Hier zitten wel voorwaarden aan verbonden.

De maximale leensom met NHG, ook wel Waarborgfonds Eigen Woningen, wordt jaarlijks vastgesteld. In 2025 is de NHG € 450,000, met verduurzaming is dit € 477,000. Je kunt er dus gebruik van maken als je woning onder dit bedrag blijft.

De precieze leensom verschilt per situatie. Een online rekentool geeft je een eerste indicatie, maar een adviseur kijkt nog verder. Er wordt gekeken naar:

• Je contractvorm: vast of tijdelijk.
• Inkomen uit bonus of overwerk.
• Verhouding lening/woningwaarde (loan-to-value).
• Toekomstige plannen: Kinderen, pensioen etc.

Loan-to-value

Dit is de verhouding tussen de hoogte van je hypotheek en de waarde van je woning.

Voorbeeld:

• Je woning is € 400,000 waard.
• Je leent € 320,000.
• De LTV is dan 80%

Een lagere LTV betekent minder risico voor de bank. De rente is dan vaak gunstiger. Leensom is niet het totale koopbudgetIn Nederland mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Bijkomende kosten betaal je zelf. Hierbij kun je denken aan kosten koper, waaronder notariskosten en overdrachtsbelasting vallen.

Hoe weet je wat je kunt lenen?

Er zijn drie manieren om te achterhalen wat je leensom is. 

• Online rekentool: Dit is goed voor een eerste inschatting.
• Oriënterend gesprek met de hypotheekadviseur. 
• Definitieve berekening en offerte bij een bank of adviseur. Dit is noodzakelijk als je echt wilt kopen.

Let op: De daadwerkelijke leencapaciteit kan verschillen per bank of geldverstrekker. Dit komt namelijk omdat de acceptatiecriteria iets kan verschillen.