Onderzoeksplicht gaat over wat jij als koper zelf moet uitzoeken.
Mededelingsplicht gaat over wat een verkoper moet vertellen.

Juist dat verschil zorgt in de praktijk regelmatig voor verwarring. Soms zorgt het ook voor discussie na de koop.

In dit artikel leggen we uit wat onderzoeksplicht en mededelingsplicht betekenen, hoe ze zich tot elkaar verhouden en waarom het belangrijk is om ze goed uit elkaar te houden tijdens het aankoopproces.

Wat is onderzoeksplicht?

Onderzoeksplicht gaat over de verantwoordelijkheid die je als koper hebt om zelf te kijken naar wat je koopt. Het betekent dat je nagaat wat je kunt weten over de staat van de woning voordat je een definitieve beslissing neemt.

In de praktijk houdt dit in dat je tijdens het aankoopproces alert bent op zichtbare zaken en signalen die vragen oproepen. Zie je iets opvallends of onduidelijks, dan wordt van je verwacht dat je daar aandacht aan besteedt en eventueel verder onderzoek doet.

Onderzoeksplicht draait niet om alles uitsluiten of het ontdekken van elk verborgen gebrek. Het gaat om zorgvuldig handelen op basis van de informatie die op dat moment beschikbaar is. Wat zichtbaar is, logisch is om te controleren of aanleiding geeft tot vragen, valt daaronder.

Kort gezegd: onderzoeksplicht betekent dat je als koper actief kijkt, nadenkt en handelt bij het beoordelen van een woning.

Wat is mededelingsplicht?

Mededelingsplicht ligt bij de verkoper. Het houdt in dat de verkoper bepaalde informatie met de koper moet delen. Het gaat daarbij om bekende feiten en gebreken die van invloed kunnen zijn op de beslissing om de woning te kopen.

In de praktijk gaat mededelingsplicht vooral over zaken die voor een koper niet direct zichtbaar of eenvoudig te achterhalen zijn. Denk aan problemen of omstandigheden waarvan de verkoper weet dat ze bestaan, maar die je tijdens een bezichtiging niet vanzelf ziet.

Mededelingsplicht kan bijvoorbeeld gaan over:

• Bekende structurele problemen.

• Terugkerende lekkages of vochtproblemen.

• Funderingsproblemen.

• Juridische beperkingen of bijzondere afspraken.

• Eerdere schade die relevant is voor de staat van de woning.

De kern van mededelingsplicht is dat een verkoper geen belangrijke informatie mag achterhouden waarvan hij of zij weet dat die van belang is voor de koper. Die informatie moet worden gedeeld, ook als er niet expliciet naar wordt gevraagd.

Mededelingsplicht betekent niet dat een verkoper alles hoeft te melden. Het gaat om relevante en bekende zaken. Wat als relevant wordt gezien, hangt altijd af van de woning en de situatie.

Hoe verhouden onderzoeksplicht en mededelingsplicht zich tot elkaar?

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht bestaan naast elkaar en vullen elkaar aan. Ze zijn bedoeld om duidelijk te maken wie waarvoor verantwoordelijk is tijdens het kopen van een woning.

Kort samengevat:

• Onderzoeksplicht gaat over wat de koper zelf onderzoekt

• Mededelingsplicht gaat over wat de verkoper moet melden

In de praktijk betekent dit dat een koper niet alles klakkeloos mag aannemen, maar een verkoper ook niet zomaar informatie mag achterhouden. Beide partijen hebben een eigen rol.

Hoe deze plichten zich tot elkaar verhouden, hangt sterk af van de situatie. Daarbij wordt onder andere gekeken naar:

• Wat zichtbaar was voor de koper.

• Welke informatie de verkoper had.

• Of er signalen waren die om extra aandacht vroegen.

• Of relevante informatie is gedeeld.

Was een gebrek duidelijk zichtbaar, dan ligt de verantwoordelijkheid vaak bij de koper om daar vragen over te stellen of onderzoek naar te doen. Ging het om een probleem dat niet zichtbaar was en waarvan de verkoper op de hoogte was, dan speelt de mededelingsplicht een grotere rol.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht staan dus niet tegenover elkaar. Ze werken samen en worden vaak in samenhang beoordeeld, vooral als er na de koop discussie ontstaat.

Wanneer weegt welke plicht zwaarder?

Of onderzoeksplicht of mededelingsplicht zwaarder weegt, hangt altijd af van de situatie. Er bestaat geen vaste regel die in alle gevallen geldt. De beoordeling draait om wat redelijk was om te verwachten van zowel koper als verkoper op dat moment.

Wanneer weegt onderzoeksplicht zwaarder?

Onderzoeksplicht speelt vaak een grotere rol wanneer:

• een gebrek zichtbaar was tijdens de bezichtiging

• er duidelijke signalen waren die om extra aandacht vroegen

• informatie al beschikbaar was, bijvoorbeeld in de woningadvertentie

• een koper heeft nagelaten om vragen te stellen

In deze situaties mag worden verwacht dat een koper zelf actie onderneemt.

Wanneer weegt mededelingsplicht zwaarder?

Mededelingsplicht weegt zwaarder wanneer:

• Een gebrek niet zichtbaar was.

• De verkoper wist van het probleem.

• Het om informatie gaat die de koper niet zelf kon achterhalen.

• Het gebrek van invloed is op de beslissing om te kopen.

In die gevallen mag van een verkoper worden verwacht dat deze informatie actief wordt gedeeld, ook als de koper er niet expliciet naar vraagt.

Waar gaat het in de praktijk vaak mis?

In de praktijk ontstaat discussie meestal niet omdat iemand bewust informatie achterhoudt of negeert. Het gaat vaak mis door misverstanden, aannames of onduidelijkheid tijdens het aankoopproces.

Veelvoorkomende situaties zijn:

• Kopers gaan ervan uit dat alles wat belangrijk is vanzelf wordt verteld.
• Verkopers denken dat bepaalde zaken wel zichtbaar waren.
• Mondelinge toelichtingen worden niet vastgelegd.
• Signalen worden verschillend geïnterpreteerd.
• Verwachtingen blijven onuitgesproken.

Tijdens bezichtigingen speelt tijdsdruk vaak een rol. Woningen worden snel verkocht en gesprekken zijn kort. Daardoor blijven belangrijke punten soms onbesproken of onvoldoende uitgewerkt.

Achteraf blijkt dan dat koper en verkoper een andere interpretatie hadden van dezelfde situatie. Zonder vastlegging is het lastig om te bepalen wat precies is besproken en wat redelijkerwijs verwacht mocht worden.

Juist daarom is duidelijkheid belangrijk. Niet om schuld aan te wijzen, maar om misverstanden te voorkomen en het aankoopproces overzichtelijk te houden.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht spelen allebei een belangrijke rol bij het kopen van een woning. Samen bepalen ze hoe verantwoordelijkheden worden verdeeld tussen koper en verkoper.

In de praktijk ontstaat verwarring vooral doordat deze plichten door elkaar worden gehaald of verschillend worden geïnterpreteerd. Wat zichtbaar was, wat bekend was en hoe daarmee is omgegaan, maakt uiteindelijk het verschil.

Door bewust om te gaan met beide plichten en hier tijdens het aankoopproces zorgvuldig aandacht aan te besteden, voorkom je veel onduidelijkheid achteraf. Dat zorgt voor realistische verwachtingen, betere beslissingen en meer rust bij het kopen van een woning.