3 juridische valkuilen bij het kopen van een huis

3 juridische valkuilen op een rij:

• Je onderzoeksplicht niet goed uitvoeren.
• Vertrouwen op aannames of mondelinge informatie.
• Geen bewijs hebben van wat zichtbaar was vóór de koop.

Als koper heb je onderzoeksplicht. Dat betekent dat je actief moet kijken naar de staat van de woning en moet nagaan welke gebreken zichtbaar zijn. In de praktijk gebeurt dat meestal tijdens de bezichtiging, terwijl je rondloopt en indrukken opdoet.

Als je meer wilt lezen over onderzoeksplicht, lees dan dit artikel.

Wat vaak ontbreekt tijdens een bezichtiging, is een vaste manier van kijken. Observaties blijven losstaande indrukken, zonder samenhang of vastlegging van bevindingen. Het is daardoor lastig om achteraf te bepalen wat er precies onderzocht is.

Het ontbreekt in de praktijk dus vaak aan overzicht, bijvoorbeeld doordat:

• Aandachtspunten niet worden genoteerd.
• Vragen wel worden gesteld, maar de antwoorden erop nergens terug te vinden zijn.
• Signalen worden opgemerkt, maar niet verder worden uitgezocht.
• Er geen duidelijk beeld is van wat op dat moment zichtbaar was.

Als er later discussie ontstaat over een gebrek, wordt teruggekeken naar wat je had kunnen zien of onderzoeken. Zonder documentatie is het lastig om te laten zien welke informatie en signalen beschikbaar waren op het moment van aankoop.

Tijdens het aankoopproces wordt er veel informatie gedeeld. Bij de bezichtiging, telefonisch, per mail of in een informeel gesprek. Vaak voelt het logisch om op die informatie te vertrouwen, zeker als het contact prettig verloopt. 

Het risico zit niet in het stellen van de vragen, maar in hoe de antwoorden worden geïnterpreteerd. Algemene uitspraken klinken duidelijk, maar blijven in de praktijk vaag.

Veel gehoorde uitspraken zijn bijvoorbeeld:

• "Daar is nooit iets mee geweest".
• "Dat probleem is al opgelost".
• “Dat hoort bij dit type woning”.
• “Daar hoef je je geen zorgen over te maken”.

Als informatie niet wordt bevestigd of vastgelegd, kan er later onduidelijkheid ontstaan over wat er precies gezegd of bedoeld is.

Je voorkomt deze valkuil door bewust om te gaan met informatie. Dat kan door:

• Belangrijke uitspraken schriftelijk te laten bevestigen.
• Door te vragen als antwoorden vaag blijven.
• Onderscheid te maken tussen feiten en aannames.
• Vast te leggen wat wel en niet bekend is.

Dat zorgt voor duidelijkheid tijdens het proces en het voorkomt misverstanden achteraf.

Bij veel problemen na de aankoop draait het uiteindelijk om bewijs. Wat was er zichtbaar op het moment dat je de woning kocht?

Niet alle kopers hebben daar een duidelijk antwoord op. Ze weten vaak nog wel wat ze hebben gezien of besproken, maar er is geen concrete documentatie om het te onderbouwen.

Dat komt meestal doordat er tijdens het aankoopproces niets structureel wordt vastgelegd. Bijvoorbeeld omdat:

• Bevindingen niet worden vastgelegd.
• Foto’s van de advertentie niet worden bewaard.
• Er geen overzicht is van aandachtspunten.
• Gesprekken en toelichtingen nergens zijn vastgelegd.

Het gevolg is dat het achteraf onduidelijk is wat je in principe wel had kunnen weten voordat je de woning kocht.

Door vooraf vast te leggen wat zichtbaar was, ontstaat er duidelijkheid. Je hebt een referentiepunt: dit was de staat van de woning op dat moment. Dat helpt bij het beantwoorden van vragen achteraf. Het voorkomt ook dat alles op herinnering of interpretatie aankomt.

Bij het kopen van een woning ontstaan juridische problemen over het algemeen niet door één specifieke fout. Ze ontstaan door kleine dingen die gedurende het proces niet duidelijk worden vastgelegd.

Door gericht te kijken, aannames te vermijden en vast te leggen wat zichtbaar is, voorkom je onduidelijkheid achteraf.

De drie valkuilen die we besproken hebben, laten zien hoe belangrijk overzicht en voorbereiding zijn. Het doel is overzicht en duidelijkheid, zodat je met rust en zekerheid een keuze kunt maken. Dat geeft vertrouwen bij een van de grootste aankopen die je doet.