Een van de grootste, en duurste, beslissingen in je leven is het kopen van een huis. Het proces van een woning kopen kan overweldigend zijn. Je moet aan veel dingen denken en er moeten belangrijke keuzes gemaakt worden.
Om je op weg te helpen, hebben we deze complete gids samengesteld. Op deze pagina vind je alle stappen van het aankoopproces in Nederland.
Let op: Je komt vakjargon tegen in de onderstaande tekst, maar we leggen al deze termen kort uit. Wil je de complete begrippenlijst bekijken? Deze vind je hier.
De Nederlandse woningmarkt blijft uitdagend, maar er zijn nog genoeg kansen voor kopers die zich goed voorbereiden.
De woningmarkt kort samengevat:
Het klinkt en voelt misschien overweldigend, maar een woning kopen in Nederland is nog steeds haalbaar. Het is wel slim om te weten waar je aan begint.
Onze tips:
Een woning is meer dan verhuizen. Het is namelijk een investering in de toekomst. Huren biedt flexibiliteit, terwijl kopen juist stabiliteit, vermogensopbouw en vrijheid biedt.
In Nederland zijn de fiscale (met betrekking tot belasting) en juridische omstandigheden best wel gunstig, waardoor kopen op lange termijn vrijwel altijd voordeliger is dan huren.
Voordelen van woningbezit:
Elke maand dat je aflost op je hypotheek, bouw je eigen vermogen op. Dit geld verdwijnt niet in de zak van een verhuurder. Het vergroot jouw eigen financiële positie. Je bouwt iets op voor later.
Bij een koopwoning hoef je geen rekening te houden met een tijdelijk huurcontract of onvoorziene huuropzeggingen. Kies je voor een hypotheek met een vaste rente, dan zijn je maandlasten voorspelbaar. Afhankelijk van de hypotheekvorm die je kiest, blijven de lasten gelijk of nemen ze geleidelijk af.
Een koopwoning mag je aanpassen naar wens. Wil je de muren schilderen? Een muur slopen? Of ga je voor verduurzaming van de woning met bijvoorbeeld betere isolatie? Deze aanpassingen verlagen je energielasten en verhogen de waarde van je woning.
De maandlasten van een hypotheek zijn in veel gevallen lager dan de huurprijzen in dezelfde of een soortgelijke buurt. Vooral bij een annuïtaire hypotheek, waarbij je een vast bedrag per maand betaald, profiteer je van voorspelbare maandlasten en dalende rente in de toekomst.
Dankzij de hypotheekrenteaftrek kun je een deel van de betaalde rente terugkrijgen bij je belastingaangifte. Dit zorgt voor lagere netto maandlasten dan je in eerste instantie had verwacht.
Woningen prijzen in Nederland stijgen op de lange termijn meestal. Dit zorgt ervoor dat jij je woning in de toekomst met winst kunt verkopen. Dit noemen we ook wel overwaarde. Dit geld kun je gebruiken voor een volgende woning of je zet het opzij om te sparen.
Als je investeert in betere isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp, dan verhoog je de waarde van je woning. Daarnaast verlaag je ook je energierekening.
In Nederland zijn er verschillende regelingen die het kopen van een woning veiliger en toegankelijker maken, met name voor starters.
De NHG beschermt je tegen een restschuld als je de woning noodgedwongen moet verkopen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren na een ontslag of als je gaat scheiden. Dit vangnet biedt extra zekerheid en zorgt vaak ook voor lagere rente.
In 2025 geldt er een maximale koopsom van € 450.000. Mocht je energiebesparende maatregelen mee willen financieren in de hypotheek, dan is de koopsom maximaal € 477.000.
Voor veel starters is er de mogelijkheid om een extra lening af te sluiten naast je reguliere hypotheek: de starterslening. Deze wordt aangeboden via SVn.
In het beste geval kan de starterslening het verschil overbruggen tussen wat je kunt lenen en wat je nodig hebt. Niet alle gemeenten bieden deze lening aan. Bezoek de website van SVn om te controleren of het voor jou mogelijk is.
Bij het kopen van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting. Deze belasting is 2% van de koopsom en 10% voor andere onroerende zaken. Kopers tot 35 jaar, die voor het eerst een woning kopen, kunnen gebruikmaken van een vrijstelling. Het huis moet dan wel minder kosten dan € 525.000.
Als koper betaal je zelf een aantal kosten:
Optioneel kunnen hier nog kosten bijkomen, zoals:
Deze kosten samen worden de kosten koper genoemd. Reken voor deze kosten ongeveer 4 tot 6% bovenop de koopprijs.
Dit kopje kan overweldigend voelen, maar we brengen juist duidelijk in beeld hoe het aankoopproces eraan toegaat. Je zult weer wat vakjargon tegenkomen, maar we proberen alles zo duidelijk mogelijk toe te lichten.
Heb je vragen of kom je ergens niet uit? Neem dan vooral contact met ons op.
Voordat je woningen gaat bezichtigen of een hypotheekgesprek voert, raden we je aan om een helder beeld te krijgen van je wensen.
Veel mensen slaan deze stap over of houden het vaag. In de praktijk zien we dat dit zorgt voor twijfel, teleurstelling of een overhaaste beslissing. Als je een concreter beeld hebt van je woonwensen en financiële speelruimte, zal de zoektocht efficiënter verlopen.
Begin met het beantwoorden van onderstaande vragen:
Locatie
Type woning
Buitenruimte
Staat van de woning
Aantal kamers
Duurzaamheid
In de volgende stap regel je pas de financiering, maar het is wel slim om een schatting te maken van wat je kunt en wilt besteden. Reken globaal op:
Let op: Kijk niet alleen naar wat je maximaal kunt lenen. Het is ook belangrijk om financieel wat ruimte over te houden. Als je bijvoorbeeld kinderen wilt, af gaat schalen op werk of een studie begint, ben je hier ook geld aan kwijt.
Maak een overzicht van je wensen en splits ze op in drie categorieën. Hieronder geven we een voorbeeld:
| Vereisten | Prettige extra's | Niet gewenst |
| Minimaal 2 slaapkamers | Balkon op het zuiden | Aan drukke weg |
| Budget tot € 400.000 | Gerenoveerde badkamer | Geen buitenruimte |
Veel woningzoekers beginnen met scrollen op een website zoals Funda. Ze houden hierbij geen rekening met hun wensen, grenzen of criteria. Dit kan leiden tot keuzestress of uitstelgedrag.
Voordat je serieus op zoek gaat naar een woning moet je weten:
De woningmarkt is snel en als je geen financieel plan hebt, loop je het risico om een huis te missen of een bod uit te brengen waar je niet aan kunt voldoen.
Deze stap draait om de hoogte van je hypotheek, maar ook om het begrijpen van regels rondom financiering. Denk hierbij aan dingen zoals:
De hoogte van je hypotheek hangt onder andere af van:
Richtlijn: Je mag maximaal 4.5 keer je bruto jaarinkomen lenen. Het precieze bedrag hangt af van rente, vaste lasten en je huidige situatie. Ben je eigen ondernemer? Dan werkt lenen net iets anders.
Je kunt 100% van de koopsom lenen voor een hypotheek, maar er zijn bijkomende kosten die je zelf moet betalen. Gemiddeld moet je 4 tot 6% van de koopsom aan eigen geld betalen.
Kosten die je meestal niet kunt meefinancieren zijn:
Let op: Wil je een woning van € 350.000 kopen, dan moet je rekenen op ongeveer € 18.000 aan eigen kosten.
De meeste starters kiezen voor één van de twee hypotheekvormen die verplicht zijn voor renteaftrek: annuïtair of lineair. Maar wat is het verschil?
Annuïtaire hypotheek
Je betaalt elke maand een vast bedrag. In het begin bestaat dit bedrag voornamelijk uit rente, later meer uit aflossing.
Lineaire hypotheek
Je lost elke maand een vast bedrag af, plus rente over het openstaande bedrag.
Als laatste heb je ook nog een aflossingsvrije hypotheek. Hierbij betaal je alleen rente en geen aflossing. Dit is alleen mogelijk in specifieke situaties, zoals bijlenen op overwaarde.
De NHG is een vangnet voor huiseigenaren die de woning met verlies moeten verkopen door omstandigheden. De restschuld wordt onder voorwaarden overgenomen door de NHG. Deze garantie biedt extra zekerheid voor zowel de koper als de geldverstrekker.
De rente die je betaalt over je hypotheek is afhankelijk van:
Kiezen voor een lange rentevaste periode biedt meer zekerheid. Een korte rentevaste periode geeft lagere maandlasten, aangezien de rente lager is. Het brengt daarentegen wel meer risico met zich mee. Mocht de rente namelijk flink stijgen, dan moet je ook meer betalen.
Een hypotheekverklaring, ook wel financieringsverklaring, is een document waarin staat hoeveel je maximaal kunt lenen. Dit kun je meenemen naar de bezichtiging, zodat je aan kunt tonen dat je serieus bent.
Hieronder bespreken we extra kosten die je zelf moet betalen:
Bij nieuwbouw gelden er vaak andere regels dan bij bestaande woningen.
Bij nieuwbouw:
Je weet nu ongeveer wat je kunt lenen en wat je zoekt. Nu begint de zoektocht naar jouw ideale woning. In deze fase ga je bezichtigingen inplannen en woningen bekijken. Overweeg het inschakelen van een aankoopmakelaar.
Deze persoon:
Let op: Als je niet goed voorbereid bent, kun je overweldigd raken door het aanbod, misleidende foto's en de concurrentie.
In Nederland vind je diverse platformen waar woningen worden aangeboden. Hier kun je beginnen:
| Platform | Wat je vindt |
| Funda.nl | Grootste platform voor koopwoningen. |
| Pararius.nl | Bied zowel huur als koop aan, overzichtelijke website. |
| Huispedia.nl | Veel marktdata per buurt, gericht op koop en waarde. |
| Website van de makelaar |
Veel makelaars publiceren woningen eerder op hun eigen website. |
Tip: Stel een e-mailnotificatie in op platforms, zoals Funda of Huispedia, gebaseerd op jouw woonwensen. Je wilt natuurlijk als eerste op de hoogte zijn van een nieuwe woning die op de markt komt.
Een aankoopmakelaar is jouw persoonlijke expert tijdens je zoektocht naar een woning. In tegenstelling tot de verkopende makelaar, is een aankoopmakelaar er voor jou als koper.
Dit doet een aankoopmakelaar voor je:
Wat doet een aankoopmakelaar niet?
Sneller en beter geïnformeerd
Makelaars weten vaak eerder welke woningen er op de markt komen. Ook zijn ze sneller op de hoogte van nieuwbouwprojecten.
Meer kans op populaire woningen
Verkopers kiezen liever voor een koper die serieus is en zich goed voorbereid. Een aankoopmakelaar verhoogt je geloofwaardigheid.
Voorkom fouten
Let op: Een verkoper is verplicht om te vermelden welke gebreken er zijn. Echter, als het verborgen gebreken zijn, komen deze vaak pas aan het licht bij een bouwkundige keuring of na de aankoop.
Rust en structuur
Je hoeft niet zelf alles uit te zoeken. Het scheelt een hoop tijd en stress als je iemand aan je zijde hebt die je door het hele proces heen begeleidt.
Hieronder benoemen we kort waarop je moet letten bij de zoektocht naar een aankoopmakelaar.
| Aspect | Wat je wilt weten |
| Ervaring | Kent de makelaar jouw regio? |
| Beschikbaarheid | Is hij of zij goed bereikbaar en snel inzetbaar? |
| Tariefstructuur | Vast bedrag of percentage van de aankoopprijs? |
| Onafhankelijkheid |
Heeft de makelaar geen binding met de verkopende partij? |
| Reviews | Wat zeggen andere klanten? |
Bij SIGHTLY wordt je binnen 1 werkdag na je aanmelding gecontacteerd. We kunnen in de meeste gevallen binnen 24 uur digitaal met je mee naar een bezichtiging. Bij ons betaal je een vast tarief van €3970,-, zo weet je gelijk waar je aan toe bent.
Je kunt er ook voor kiezen om het hele proces zelf te doen, maar er zijn wel dingen waar je rekening mee moet houden. Denk hierbij aan:
Tijdens een bezichtiging krijg je een eerste echte indruk van een woning. Je beoordeelt of het huis past bij je wensen. Ook controleer je de technische staat en mogelijke gebreken. De foto's op een website kunnen namelijk iets anders overkomen dan de realiteit.
Veel woningzoekers lopen door een woning lettend op de sfeer, indeling en inrichting, maar structurele punten moeten niet vergeten worden. Met een aankoopmakelaar aan je zijde, loop je met nog meer vertrouwen door een woning.
Een bezichtiging duurt vaak tussen de 20 en 45 minuten. In die tijd moet je redelijk snel en scherp observeren. Om je op weg te helpen, hebben we een checklist voor je samengesteld.
Vergeet niet om ook foto's te maken en vragen te stellen aan de verkopende makelaar. Mocht je een aankoopmakelaar hebben, dan doet deze persoon dit vóór en met jou.
Tip: Neem de tijd en laat je niet opjagen. Plan desnoods een tweede bezichtiging in.
Technische staat
Isolatie en energie
Omgeving en geluid
Indeling en praktische zaken
Algemeen
Veel woningzoekers laten zich leiden door emotie. "De woning voelde goed" is een prima reactie, maar het gaat om meer dan een gevoel.
Een aankoopmakelaar kijkt objectief mee. Ze stellen kritische vragen, wijzen op signalen die jij misschien mist en ze geven advies.
Enkele voorbeelden:
SIGHTLY kijkt digitaal mee, we combineren een ervaren makelaar met AI. Hierdoor zien we nog meer dan met het blote oog. We detecteren vroegtijdig elementen of signalen die in de toekomst een probleem kunnen vormen.
Je hebt meerdere woningen bezocht en denkt nu gelijk een beslissing te kunnen nemen. Wij raden je aan om nog een stapje verder te gaan. Wettelijk gezien heb jij namelijk als koper onderzoeksplicht. Dit betekent dat je zelf verantwoordelijk bent om de staat van het huis en de juridische situatie te controleren voordat je koopt.
Tegelijkertijd heeft de verkopende partij mededelingsplicht. Hij of zij moet je informeren over bekende gebreken.
Een bod doen zonder extra onderzoek is eigenlijk blind kopen. Je kunt geluk hebben, maar je kunt ook een flinke financiële domper hebben.
Als koper moet je actief controleren of er:
| Onderwerp | Belangrijkste bron |
| Juridische belemmeringen |
Kadaster, koopakte, makelaar, notaris. |
| Achterstallig onderhoud (VvE) |
VvE-stukken, Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), financiële stukken. |
| Energie- of isolatieproblemen | Energielabel, Energieprestatiecertificaat (EPC) vragen aan de verkoper. |
| Monument/bodem/bestemming | Omgevingsloket, Bodemloket, Kadaster. |
Heb je weinig tot geen onderzoek gedaan? Kom je achter een probleem dat je ook voor de koop had kunnen ontdekken? Dan ligt de juridische verantwoordelijkheid bij jou. Dit kan je niet verhalen op de verkoper.
SIGHTLY combineert een ervaren en getrainde makelaar met AI-technologie. Hierdoor zien wij meer dan bij een traditionele bezichtiging, waarbij de makelaar fysiek mee gaat naar de woning. Wij detecteren ook potentiële gebreken of dingen die in de toekomst voor problemen kunnen zorgen.
De verkoper moet jou informeren over:
Doet de verkoper dit niet? Dan kun je de koop terugdraaien of je kunt schadevergoeding eisen. Echter, dit kan juridisch erg complex worden en dit wil je natuurlijk voorkomen.
Een bouwkundige keurig is een visuele inspectie van de woning door een bouwkundig expert. Het gaat dus veel verder dan een bezichtiging. Het is niet verplicht, maar in veel gevallen wel aan te raden.
In het rapport van een bouwkundige keuring staat:
Wanneer is een bouwkundige keuring slim?
Laat je de keuring voor of na je bod doen? Beide zijn mogelijk. Doe je het voordat je een bod uitbrengt, dan kun je je bod baseren op de bevindingen van het rapport. Mochten er veel gebreken zijn, breng je een lager en goed onderbouwd bod uit.
Wil je de keuring na het uitbrengen van het bod uit laten voeren, zorg dan dat je het op laat nemen in je ontbindende voorwaarden. In deze voorwaarden staan afspraken om de koop kosteloos ongedaan te maken als er niet aan bepaalde voorwaarden voldaan wordt.
Als uit het bouwtechnische rapport blijkt dat de kosten boven een bepaald bedrag uitkomen, dan kan de koopovereenkomst nog ontbonden worden. Dit bedrag moet dan wel specifiek vastgelegd zijn in de ontbindende voorwaarden.
Hieronder bespreken we veelvoorkomende clausules die je tegen kunt komen in het koopcontract.
Ouderdomsclausule
Met deze clausule aanvaardt je dat de woning verouderde constructies en/of installaties heeft. Dit is meestal het geval bij woningen ouder dan 30 jaar. Het kan bijvoorbeeld dat de leidingen nog van lood zijn, wat nu niet meer gebruikelijk is.
Let op: Je kunt de verkoper door deze clausule niet achteraf aanspreken op de verouderde constructies, materialen en eventuele kosten die het met zich meebrengt.
Niet-bewoningsclausule
Deze clausule houdt in dat de verkoper niet zelf in het huis gewoond heeft. Hij of zij heeft de woning bijvoorbeeld geërfd of verhuurd. Zij weten zelf dus minder of niks over de staat van de woning.
Let op: Deze clausule vormt een extra risico. Door je onderzoeksplicht kom je zelf het een en ander tegen aan gebreken. Er kunnen ook gebreken gemist worden die niet zichtbaar zijn. Alles wat je ontdekt na de aankoop, is voor jouw rekening.
As is, where is-clausule
De woning wordt verkocht in de staat waarin het zich op dat moment bevindt, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. De mededelingsplicht blijft wel van kracht, dus waar de verkoper vanaf weet, moet benoemd worden.
Deze clausule zie je met name bij oude woningen die flink opgeknapt moeten worden. Verkopers willen zich vrijwaren van mogelijke problemen die naar boven komen tijdens de verbouwing.
Let op: Wees hier dus voorzichtig mee. Het risico ligt namelijk bij jou als koper. Tijdens het verbouwen kan er veel meer boven water komt dan je had verwacht. Dit brengt extra kosten met zich mee.
De verkoper van het huis is verplicht om een geldig energielabel aan te leveren. Dit geeft aan hoe energiezuinig de woning is. A++++ is het meest zuinig en G is zeer onzuinig.
Met isolatie bedoelen we dak-, vloer- en muurisolatie. Enkel glas zorgt voor hoge stookkosten, bij HR++ of triple glas is dit aanzienlijk lager. Als er een oudere cv-ketel aanwezig is, kan dit minder efficiënt werken. Bij de ventilatie let je op afzuiging in de keuken, badkamer en het toilet.
Verschillende banken geven korting op de hypotheekrente als het een woning is met energielabel A of hoger.
Koop je een appartement, dan word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze vereniging beheert het gebouw en de gemeenschappelijke kosten.
Vraag altijd deze gegevens op:
Belangrijke vragen:
Een slecht functionerende of lakse VvE kan op den duur leiden tot hoge onvoorziene kosten.
Het kan zo zijn dat de woning die je op het oog hebt een monument is. Dit kan een rijksmonument (aangewezen door de overheid) of een gemeentelijk monument zijn.
Een monument brengt beperkingen en verplichtingen met zich mee:
Het onderhoud van deze woning kan complex en duur zijn, aangezien er speciale materialen en technieken gebruikt worden.
Andere dingen om vooraf te controleren
Deze informatie kun je opvragen via de verkoop- of aankoopmakelaar, maar ook bij de gemeente.
Je hebt een woning gevonden die aan je wensen voldoet. Je hebt aan je onderzoeksplicht voldaan en nu komt het zenuwslopende moment: een bod uitbrengen. Het is niet alleen een kwestie van "wat wil ik betalen?". Het is een strategisch iets waar juridische, financiële en emotionele factoren samenkomen.
In deze stap leggen we uit hoe je een sterk bod samenstelt, waar je op moet letten en hoe je slim onderhandelt.
Bij een bod bespreek je de volgende onderdelen:
| Onderdeel | Wat je bepaalt |
| Koopsom | Het bedrag dat je biedt voor een woning. |
| Opleverdatum | Wanneer wil je de sleutels krijgen? |
| Roerende zaken | Welke spullen blijven, gaan weg of worden overgenomen voor een x bedrag. |
| Ontbindende voorwaarden | Onder welke voorwaarden mag je zonder boete afzien van de aankoop. |
| Voorbehoud financiering | Hoeveel tijd heb je nodig om de hypotheek rond te krijgen? |
Doe marktonderzoek:
Bepaal je biedingsstijl
Let op:
Roerende zaken zijn losse bezittingen van de verkoper. Ze kunnen worden verplaatst zonder schade aan te richten.
Je kunt hierbij denken aan:
Er wordt een lijst van roerende zaken gemaakt bij het koopcontract. Hierin spreek je af wat blijft, wat wordt verwijderd en of iets tegen betaling wordt overgenomen.
In de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst wordt vastgelegd wanneer jij als koper kosteloos van de koop af mag zien.
De belangrijkste voorwaarden zijn:
Financieringsvoorbehoud
Als je de hypotheek niet rondkrijgt binnen de afgesproken termijn, mag je van de koop afzien. De afgesproken termijn is meestal 4 tot 6 weken.
Voorbehoud bouwkundige keuring
Als er tijdens de bouwkundige keuring een gebrek gevonden wordt die boven het afgesproken bedrag is, dan kun je je bod herzien of de koop ontbinden.
NHG-voorbehoud
Als je bod is gebaseerd op het krijgen van Nationale Hypotheek Garantie en dit wordt afgewezen, mag je annuleren.
Huisvestingsvergunning
In sommige gemeenten heb je een vergunning nodig om een woning te kopen. Als je dit niet krijgt, vervalt de koop zonder boete.
Let op: Als je geen ontbindende voorwaarden vermeld, loop je juridisch en financieel een risico. Overweeg alleen het weglaten van deze voorwaarden als je absolute zekerheid hebt over je hypotheek en de staat van de woning.
Let op: In Nederland bestaat een schriftelijkheidsvereiste. Een mondeling akkoord is niet bindend. Pas na ondertekening van het contract door beide partijen is het officieel gebonden.
Nadat je bod geaccepteerd is, wordt de koop formeel gemaakt met het opstellen van een koopovereenkomst. Dit noemen ze ook wel een voorlopig koopcontract. Ondanks de naam is het een juridische en bindende overeenkomst. Er zijn enkele manieren om er nog onderuit te komen.
Het koopcontract legt alle afspraken tussen de koper en verkoper vast. Het is ook een juridisch document waarin staat wat je koopt, tegen welke voorwaarden en onder welke bescherming.
Het werd net al benoemd, maar in Nederland geldt dus een schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge overeenkomst is niet geldig bij de aankoop van een woning.
De koop is pas rechtsgeldig als de koopakte is opgesteld, ondertekend door beide partijen en als het in ontvangst genomen is door de koper.
Let op: Na de ontvangst door de koper, gaat de wettelijke bedenktijd van 3 dagen in. In deze periode kun je nog zonder boete afzien van de aankoop.
De koopakte bevat alle afspraken over de woning.
Dit staat er onder andere in:
| Onderdeel | Wat het inhoudt |
| Koopsom | Het overeengekomen bedrag voor de woning. |
| Overdrachtsdatum | Datum waarop de woning officieel van eigenaar wisselt. |
| Ontbindende voorwaarden | Onder welke voorwaarden mag je boetevrij afzien van de aankoop. |
| Lijst roerende zaken | Wat blijft er wel of niet achter in de woning? |
| Boetebepaling | Boete als de koop niet doorgaat, meestal 10% van het aankoopbedrag. |
| Eventuele clausules | Ouderdomclausule, niet-bewoningsclausule etc. |
| Vastlegging of aanbetaling | Vaak 10%, als storting bij de notaris of via bankgarantie. |
Tip: Vraag je aankoopmakelaar om deze overeenkomst grondig met je door te nemen vóórdat je ondertekend.
Als koper heb je recht op drie dagen wettelijke bedenktijd, nadat je het koopcontract hebt ontvangen en ondertekend. In deze periode mag je zonder reden of boete de koop annuleren.
Na afloop van de bedenktijd zit je juridisch vast aan de koop. Als er een ontbindende voorwaarde geldt, vervalt de koop ook kosteloos.
Let op:
In de overeenkomst wordt meestal vastgelegd dat je binnen een paar weken:
OF
Deze waarborg wordt ingehouden als jij je verplichtingen niet na komt.
Let op: Dit bedrag is pas opeisbaar nadat de ontbindende voorwaarden en de bedenktijd verlopen is.
Veelvoorkomende fouten bij de koopovereenkomst:
| Fout en gevolg | Oplossing |
| Vergeten ontbindende voorwaarden vast te leggen. Je zit vast aan de koop, zelfs als je geen hypotheek krijgt. | Laat standaard voorwaarden opnemen in het contract, zoals financiering of bouwkundige keuring onder voorbehoud. |
| Niet goed controleren van de lijst met roerende zaken. Je denkt dat iets bij de koop hoort, maar het wordt toch verwijderd. | Bespreek de lijst van roerende zaken en laat het opnemen in de overeenkomst. |
| Tekenen zonder volledig ingevulde koopakte. Onduidelijkheden of lege velden kunnen tot jurdische discussies leiden. | Teken pas als alles correct is ingevuld. Laat de aankoopmakelaar mee kijken. |
| Niet begrijpen van clausules, zoals ouderdomsclausule. Dit beperkt je rechten bij verborgen gebreken. | Laat clausules uitleggen en overweeg een bouwkundige keuring. |
Veelvoorkomende fouten bij de wettelijke bedenktijd:
| Fout en gevolg | Oplossing |
| Verkeerd tellen van de 3 dagen bedenktijd. Je denkt dat je nog mag ontbinden, maar de bedenktijd is al verstreken. | Bedenktijd start de dag na ondertekening van beide partijen. Weekenden en feestdagen tellen niet mee. |
| Mondeling akkoord verwarren met formeel koopcontract. Je denkt dat je al aan de koop vastzit. | Je moet de koop schriftelijk vastleggen en pas daarna gaat de bedenktijd in. |
| Vergeten schriftelijk te ontbinden binnen de termijn. De koop wordt bindend, zelfs als je twijfelt of wilt annuleren. | Zorg dat je schriftelijk opzegt binnen de 3 dagen bedenktijd. Stuur dus een mail en vraag om ontvangstbevestiging. |
Je hebt het koopcontract ondertekend en de wettelijke bedenktijd is verstreken. Nu is het tijd om alles financieel af te ronden.
Dit betekent:
Deze fase is van groot belang, omdat fouten of vertragingen kunnen leiden tot extra kosten, boetes of zelfs verlies van de woning.
Een hypotheek is een belangrijk proces, want hiermee financier je de woning. Dit traject begint al voordat je een woning gevonden hebt.
Stappenplan voor het afsluiten van een hypotheek
Stap 1: Oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur
Om te beginnen ga je in gesprek met een hypotheekadviseur. Je bespreekt je financiële situatie en wensen. Op basis hiervan krijg je een indicatie van je leencapaciteit. Dit gesprek is meestal gratis en vrijblijvend.
Stap 2: Vergelijken van aanbieders, rente en hypotheekvormen
Banken, verzekeraars en onafhankelijke aanbieders verschillende in rentepercentages en voorwaarden. Laat je hier goed over informeren.
Stap 3: Keuze maken voor een hypotheekvorm
Je kiest voor een type hypotheek dat past bij jouw situatie. De meest voorkomende vormen zijn:
Daarnaast heb je ook nog een aflossingsvrije hypotheek.
Annuïteitenhypotheek
Je betaalt iedere maand hetzelfde bruto maandbedrag. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. Op den duur verandert de verhouding van deze twee bedragen. In het begin betaal je meer rente en los je minder af, later los je juist meer af en neemt de rente af.
Lineaire hypotheek
Je lost elke maand hetzelfde bedrag af wat betreft de aflossing. Bovenop dit bedrag betaal je de hypotheekrente. Deze is in het begin hoger, aangezien het berekend wordt over de totaalschuld. Naarmate je meer aflost, wordt de rente lager. Bij deze afbetaling zie je het evenredig dalen, vandaar de naam lineair.
Aflossingsvrije hypotheek
Je betaalt alleen rente en geen aflossing. Je betaalt de aflossing dus in 1 keer aan het einde van de looptijd, meestal 30 jaar. De betaling doe je door middel van:
Deze hypotheek is alleen toegestaan tot een beperkt bedrag en zonder renteaftrek.
Stap 4: Officiële aanvraag indienen
Na het vinden van een woning dien je een hypotheekaanvraag in. Je moet de volgende gegevens of informatie meesturen:
Stap 5: Voorlopige hypotheekofferte ontvangen
Na het indienen van je aanvraag en het aanleveren van alle documenten, ontvang je een voorlopige hypotheekofferte. Deze offerte is nog niet definitief, aangezien ze alles nog moeten controleren.
Ze controleren je aangeleverde documenten. Daarnaast kijken ze of het taxatierapport goedgekeurd is en of je financieel ook goedgekeurd kan worden.
In de voorlopige offerte staat:
Let op: Dit is geen bindend aanbod. Het is een indicatie op basis van je gegevens.
Stap 6: Definitieve hypotheek ondertekenen
Als alle documenten zijn goedgekeurd, en er een laatste controle heeft plaatsgevonden, ontvang je de bindende offerte. Dit is het officiële aanbod van de geldverstrekker.
Na ondertekening:
Let op: Je zit vanaf dit moment juridisch vast aan de voorwaarden van deze lening.
Stap 7: Notaris verzorgt de officiële afhandeling
Enkele dagen voor de sleuteloverdracht ga je naar de notaris. Hij of zij zorgt voor:
Bij een bestaande woning betaal je kosten koper (k.k.). Dit zijn extra kosten voor de koper, bovenop de koopprijs.
Onder de kosten koper valt:
Behalve overdrachtsbelasting en notariskosten, vallen onderstaande ook onder kosten koper. Echter, niet iedereen heeft deze kosten.
Optionele kosten zijn:
Advies- en bemiddelingskosten
Dit zijn de kosten voor het hypotheekadvies en het regelen van de lening bij de geldverstrekker.
Taxatiekosten
Als je een hypotheekaanvraag wilt doen, ben je verplicht om een taxatie uit te laten voeren. Dit is een onafhankelijke waardebepaling van de woning. De kosten hiervoor bedragen ongeveer tussen de € 500,- en € 1000,-
Bouwkundig rapport
Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar in veel gevallen wel aan te raden. Bijvoorbeeld als je een woning koopt die ouders is dan 25 jaar of als je twijfels hebt. Het kan een hoop financieel gedoe en verrassingen voorkomen na de koop van een woning. De kosten hiervoor bedragen meestal tussen de € 300,- en € 600,-.
NHG-kosten
Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie betaal je eenmalig een premie. Dit is 0.4% van het hypotheekbedrag in 2025.
Makelaarscourtage
Voor de begeleiding van de makelaar betaal je vaak tussen de 1-2% van de aankoopprijs. Er zijn ook aankoopmakelaars met een vast tarief, zoals SIGHTLY.
Een nieuwbouwwoning koop je 'vrij op naam (v.o.n.)'. Dit betekent dat je geen kosten koper hoeft te betalen.
Wat zit er niet inbegrepen bij v.o.n.?
De sleuteloverdracht is het moment waarop de woning officieel van jou wordt. Je hebt de koopovereenkomst getekend, de hypotheek is geregeld en de kosten zijn betaald. Nu volgt het laatste juridische en praktische stuk: overdracht bij de notaris.
De notaris regelt de juridische overdracht van de woning. Dat bestaat uit twee aktes:
Beide documenten worden na ondertekening ingeschreven bij het kadaster.
De notaris is neutraal en controleert of alle afspraken kloppen. Ook controleren ze of er schulden op het huis rusten en of de verkoop juridisch klopt.
Ongeveer een week voor de overdracht, ontvang je van de notaris:
Controleer deze stukken goed met je aankoopmakelaar of adviseur:
Eindinspectie
Voordat je naar de notaris gaat, doe je samen met de verkopend makelaar of eigenaar een eindinspectie. Je controleert het volgende:
Tip: Noteer de standen van water, gas en elektra. Deze heb je nodig voor de energieleverancier.
Tekenen bij de notaris
Bij de notaris teken je de leveringsakte en hypotheekakte. Daarna maakt de notaris het geld over aan de verkoper. Als laatste worden de aktes ingeschreven bij het Kadaster.
Sleuteloverdracht
De verkoper overhandigt de sleutel. Gefeliciteerd met je nieuwe woning!
Een woning kopen is niet alleen een financiële beslissing. Het is ook een juridische en emotionele beslissing. Veel kopers onderschatten hoeveel expertise er nodig is om veilig en slim een woning te kopen. Een goede aankoopmakelaar helpt je zoeken, maar diegene begeleidt je ook tijdens het hele proces.
Een aankoopmakelaar werkt voor jou en behartigt daarom alleen jouw belangen.
Dit doet een aankoopmakelaar voor jou:
Marktkennis en objectieve beoordeling
Juridische controle
Technisch advies
Onderhandeling en strategie
Structuur en rust in het proces
Let op: De meeste mensen kopen maar één of twee woningen in hun leven. Een aankoopmakelaar is hier iedere week mee bezig. Deze ervaring geeft je een enorme voorsprong.
Het is aan te raden om een aankoopmakelaar vanaf het begin van de zoektocht in te schakelen.
Hiermee:
Let op: Je kunt ook later in het proces hulp inschakelen, bijvoorbeeld bij het bieden of het koopcontract. Je loopt dan wel de meerwaarde van de service mis.
SIGHTLY is geen traditionele makelaar en dat is in jouw voordeel.
Wat maakt ons uniek?
Elke stad heeft een eigen woningmarkt, tempo en aandachtspunten. Overbieden in een grote stad is anders dan overbieden in een kleiner dorp. Voor de grote steden hebben we een aparte gids gemaakt. Hierin staat informatie over de huidige markt, hoe je daarop inspeelt en wat wij voor je kunnen betekenen.
Klik op een van de steden hieronder en bekijk de informatie.
Hoeveel je kunt lenen hangt af van verschillende factoren, zoals:
Andere kosten koper:
Dankzij deze aftrek mag je een deel van de rente die je betaalt over je hypotheek aftrekken van je belastbaar inkomen. Je betaalt hierdoor minder belasting en je netto maandlasten worden lager.